Eine der ungünstigeren Folgen der Weltwirtschaftskrise 2009 für Eigentümer von Immobilien auf dem österreichischen Markt war die neue Grundstückgewinnsteuer, die mit 1. April 2012 in Kraft trat.
Ab diesem Zeitpunkt sind Notare und Rechtsanwälte, die den Verkauf/Kauf einer Immobilie abwickeln, verpflichtet, eine Registrierung bei den österreichischen Steuerbehörden vorzunehmen, um den aus der Transaktion resultierenden Gewinn zu deklarieren.
Wichtig zu wissen ist, dass die neue Steuer nicht nur in die Zukunft zielt – ab dem 1. April 2012 sind alle verkauften Immobilien steuerpflichtig. Das heißt, wenn Sie 2005 eine Immobilie gekauft haben und diese 2014 verkaufen wollen, unterliegt Ihr Gewinn aus dem während Ihrer Zeit als Eigentümer erzielten Wert der Besteuerung.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer im Detail berechnet: Für nach dem 31.03.2002 gekaufte Immobilien, die nach dem 01.04.2012 verkauft werden, wird eine Steuer von 25 % des Gewinns erhoben. Der Gewinn ergibt sich aus Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten + Errichtungs-/Verbesserungskosten – Verkaufspreis. Wenn die zu verkaufende Immobilie seit dem Kauf mindestens zwei Jahre ununterbrochen als ständiger Wohnsitz gehalten wurde (5 Jahre der letzten 10 Jahre), fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.
Das wichtigste Problem bei der neuen Grundstücksgewinnsteuer ist, dass es keine Umgehung gibt. Meiner Erfahrung nach versteuern die meisten internationalen Immobilieneigentümer ihre Mieteinnahmen aus der Vermietung österreichischer Immobilien in ihrem Steuerheimatland. Die neue Grundstückgewinnsteuer macht dies unmöglich: Der Verkaufsabschluss ist ohne Anmeldung beim österreichischen Finanzamt und Entrichtung der Steuer nicht mehr möglich.
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer? Generell sollte eine Dokumentation aller Kosten, die durch den Kauf der Immobilie entstehen (bezahlte Steuern, Maklerprovision, Anwaltskosten für die Vertragserrichtung, … ) sowie die Kosten für die Verbesserung Ihrer Immobilie erstellt werden. Sammeln Sie die Rechnungen, um sie beim Weiterverkauf Ihrer Immobilie bereit zu haben.
Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen, machen Sie sich eine Berechnung der eventuell zu zahlenden Steuern – überprüfen Sie diese Berechnung sicherheitshalber mit Ihrem österreichischen Steuerberater. Wenn Sie sich im Auswahlverfahren für den Verkauf Ihrer Immobilie durch einen Makler befinden, prüfen Sie, wer Ihnen welche Informationen zu dieser neuen Steuer zur Verfügung stellt. Besprechen Sie die eventuell anfallende Steuer mit Ihrem ausgewählten Makler und lassen Sie ihn diese in Ihren Angebotspreis einrechnen, wenn dies ein realistisches Szenario ist.
Wenn Sie also daran interessiert sind, in den österreichischen Immobilienmarkt zu investieren, sollten Sie sich dieser neuen Steuer bewusst sein und sich einen erfahrenen Immobilienmakler besorgen, der Ihnen ein Netzwerk von Steuerberatern und Rechtsanwälten zur Verfügung stellen kann, die auf österreichisches Immobilienrecht spezialisiert sind.
Mag.(FH) Christoph Ossberger – Immobilienprofi und Unternehmensberater